罗纳德·昆兰

法国巴黎银行(BNP Paribas Real Estate)董事总经理兼投资主管肯尼斯·劳斯(Kenneth Rouse)。照片：芬内尔摄影

根据法国巴黎银行房地产公司(BNPPRE)的一份新报告，都柏林已于2018年跻身欧洲十大服务写字楼交易城市之列。

从去年的总成交量来看，北京排名第十，在办公总吸纳量中所占的比例排名第五。

在都柏林进行的8笔交易，总计43，338平方米(466，486平方英尺)，推动了2018年的市场，并将租赁给服务办公提供商的办公空间数量比前一年增加了122%。

2018年，在都柏林，服务业占全年总销售额的12%，是表现第二好的办公部门。

灵活的、适应性强的、与公司需求相匹配的公司在任何时候，服务办公室，特别是合作的概念正变得越来越流行。都柏林现在正反映出欧洲主要城市的办公空间服务运营商控制数量的强劲增长。

在报告分析的18个欧洲城市中，都柏林、维也纳和米兰在2018年期间享有最活跃的市场和快速扩张，欧洲各地服务办公空间的数量和平均规模都在增加。

伦敦仍拥有最密集的办公空间网络，2018年新增办公空间超过18万平方米(190万平方英尺)，比2017年增长13%。巴黎、华沙和柏林的供应在欧洲排在第二位，许多新的合作空间由该行业的全球领导者控制。

WeWork在去年的交易中占到了31905平方米(343，422平方英尺)，即74%。其他主要的市场参与者是标志性的办公室，面积为6，469平方米(69，631平方英尺)和IWG(Regus/Space)，在两个地点投资了3，612平方米(38，879平方英尺)的合作空间。彭布罗克厅去年也很活跃，占地1，352平方米(14，552平方英尺)。

自那以后，WeWork在2019年前9个月又租用了4，605平方米(49，567平方英尺)，使该公司在不到三年的时间里租赁的总面积达到46，426平方米(499，725平方英尺)。这是目前都柏林市场第二大服务办公室--标志性办公室所占空间的两倍多。

WeWork的下一个目标是什么？

尽管weWork仍是爱尔兰市场上最具活力的运营商，但这家共享空间提供商最近因投资者担忧而放弃了ipo，该公司首席执行官亚当诺依曼(Adam Neumann)辞职。

就都柏林市场影响而言，WeWork目前在都柏林的写字楼总存量中所占比例为1.1%。到目前为止，该公司已签订了9个独立单元的46，426平方米(499，725平方英尺)的租约。这略低于伦敦市中心的相应数字，那里WeWork占总库存的1.3%。

然而，所涉办公空间的数量却大相径庭，自2014年以来，在伦敦市中心租赁给WeWork的办公空间总数为276，947平方米(290万平方英尺)。

2019年第三季度末，都柏林估计有3.4万平方米(365，972平方英尺)的管道服务办公室被接管，其中，WeWork在五个地点占了四分之三以上。计划中的租赁包括在克莱斯小区和道森街的新爱尔兰保险大楼进行潜在的重大交易。

目前关于WeWork的不确定性意味着其中的一些现在可能会受到质疑。最近的报道表明，该公司计划在中央码头的出租计划已经取消。

BNPPRE爱尔兰办事处主管基思·奥尼尔(Keith O‘Neill)认为，就都柏林写字楼市场的任何影响而言，考虑到目前房客问询的健康水平，如果这些主要的中央商务区(CBD)单元被归还市场，它们很可能很快就会被抢购一空。

他说：“今年有大量文献表明，都柏林CBD的高档写字楼严重短缺。”

他说：“就目前情况而言，市中心可容纳更多需求的楼宇寥寥无几。在将于2019年期间在都柏林1和2交付的95，000平方米新办公空间或大幅翻新的办公空间中，70%是预先交付给各租户的。奥尼尔补充说：“对于将于2020年交付的建筑，超过一半的新库存都是预先承诺的。”

从本质上说，由于需求来自需求较大的占用人，因此，将一些大型预留单位交还租赁市场并不一定是一个不受欢迎的事件，这是业界的共识。

在都柏林合作

在都柏林，提供服务的办公场所目前已超过11.1万平方米(110万平方英尺)。其中82 638平方米/889 508平方英尺(74%)是自2017年初以来租赁的。

就地理位置而言，市中心(都柏林1、2和4)仍然最受欢迎，占2018年总拥有量的84%。

在2019年，今年头9个月，共有7，538平方米(81，138平方英尺)租赁给服务办公室供应商，共租用6次。这并不像2018年的创纪录水平那么高，也是像WeWork这样的公司为了迎合小型企业和自营职业者而采取的规模较小的单位的一个因素。

然而，据了解，目前正在与包括WeWork、空间和新进入者Knotel在内的供应商就另外34 000平方米(365 972平方英尺)进行谈判。越来越多的利基合作运营商，如Huckletree，预计也将在未来几个月扩大其市场份额。

根据bnppre的报告，对灵活性的需求正在推动爱尔兰的合作趋势。

爱尔兰BNPPRE的研究主管凯特·瑞安(Kate Ryan)表示：“技能短缺正促使人们对拥有更多设施的现代工作环境产生需求，以帮助确保人才的安全。”

“在快速发展的tmt行业，合作尤其受欢迎，小公司和大公司都在服务型办公室中占据空间，通常与更长期的办公地点相邻。”

“英国退欧也产生了影响。根据我们的研究，作为英国退欧的直接结果，80家公司已经公开宣布他们打算迁往都柏林或在都柏林扩张。其中，目前至少有20家公司在等待英国退欧形势明朗之际，在提供服务的办公室之外开展业务。“Ryan说。

规模事项

特别是在都柏林，2018年，共享空间的平均交易规模为5417平方米(58308平方英尺)，是欧洲最大的，引领了租赁更大单元的趋势。

去年，都柏林的平均单位规模是欧洲最大的，这要归功于该公司与WeWork的几次大租赁，该公司在那里的平均成交面积为7976平方米(85852平方英尺)。

微软是占领都柏林WeWork办公室的公司之一，目前都柏林共有7000多名“会员”在其大楼内拥有办公空间。

最初，市场领先者开始收购规模更大的公司，不过随着WeWork计划于今年晚些时候在乔治码头(George‘s Quay House)(1687平方米/18858平方英尺)和椭圆形、鲍尔斯布里奇(2137平方米/23003平方英尺)推出“总部”品牌，情况开始发生变化。

爱尔兰提供服务的办公室服务提供商，标志性的办公室，开始在传统的格鲁吉亚建筑，但现在也已经转移到更现代化的物业，开放了更大的办公室在莱诺克斯大厦在都柏林2号和重新开发的砖石在都柏林8，在过去12个月。

不断发展的部门

近几年来，合作办公地点的数量激增，从2012年的约1000个跃升到2019年年底的2.2万个。

作为面向个体劳动者和大型企业的新战略的一部分，同事们正在租赁越来越大的单元，同时也确保中等规模的空间供应。

但根据Deskmag的最新调查，尽管市场应该企稳，甚至巩固，但在2019年，全球四分之一的服务办公场所仍然没有盈利。

BNPPRE爱尔兰公司董事总经理兼投资主管肯尼斯·劳斯(Kenneth Rouse)解释说，新形式的合作与合作的趋势现在已成为服务领域的一个固定要素。

“虽然这一模式的灵活性和成本节约确实让同事们受益，但这个市场上的品牌们正在签约租赁，而不是中断选择。”在整个行业，合作运营商必须重新思考和发展他们的建筑和空间是如何营销的，以使他们的模型长期盈利，“劳斯说。

他认为，改变可能包括缩短租赁期限，增加激励措施，或者更多地充当“服务提供商”，而不仅仅是“空间提供商”。

在被问及爱尔兰市场一家合作运营商可能违约的问题时，劳斯承认，这可能会给投资于都柏林写字楼行业的资产管理公司带来麻烦。

他说：“虽然合作承租人破产事件有许多潜在的阴谋，但从本质上讲，它将是混乱、旷日持久的，投资地产的资本价值可能受到负面影响。”

“每一种情况都是不同的，但你可以看到，房东必须进入合作承租人的位置，以保护他们的财产与现有成员和许可证持有人的现金流。”如果没收租约，这将是昂贵和耗时的。“

“在租赁或租赁协议中有银行担保的情况下，房东得到全额赔偿可能存在不确定性。毫无疑问，在健身和产量方面会产生成本影响，与其他用途不一定兼容，“劳斯总结道。